住宅ローンの基本｜金利、住宅ローン控除、シュミレーションとは？

住宅ローンの基礎知識を学ぶ

銀行や公的機関からお金を借りて新居を購入する場合に使われるものが住宅ローンです。言うまでもなくマイホームを購入することは、長い人生の中での大きな出来事の一つとなります（まあ大変です。奥さんが専業主婦でグータラの場合は本当に悲惨ですよ）

マイホームを手に入れるためには、先ずは、20年～30年という長期間のローン返済に対し、しっかりとした自覚と覚悟が何より必要になります。この先の人生にどんなことが待っているのかは誰にもわかりません。収入面や生活費の見積もりを甘く考えていると、たちまちローン地獄に陥ります。

住宅ローンを申し込む場合

多くの人は自分の現在の収入でどれくらいまでお金を借りれるかを尋ねます。当然、借入限度額は本人の収入によって決められますが、問題は限度額いっぱいまでお金を借りて本当に毎月返済していけるのかことにあります。

住宅ローンを組む場合最初に考えなければならないことは、借入限度額ではなく、幾らまでなら返済できるかが現実問題なのです。

また、住宅ローンで借入れするには必ず審査があります。住宅ローンの審査は2段階に分かれています。事前審査は銀行やノンバンクなど実際にお金を貸す金融機関が行います。事前審査の目的は申込人の収入や資産、あるいは返済能力のようなごく基本的な項目が主体となります。

事前審査が通ると次に待っているのが、申込人の借入状況や過去の返済トラブルなどをチェックする「本審査」と呼ばれるものです。本審査は申込人が返済不能になったときに、本人に代わって返済をする信用保証会社が行います。

住宅ローンを申し込んでからOKの回答が来るまでには、このような難関が待ち構えていることを覚えておいてください。当然、審査は甘くはありません。

審査基準は厳しいのか

カードローンも自動車ローンも金融機関からお金を借りる場合には必ず審査に通る必要があります（無審査は闇金だけです）。中でも住宅ローンは借入額が大きくなるため審査内容はかなり厳しいです（当然よ）。ここでは項目ごとに審査をクリアするためのポイントをご紹介してみたいと思います。

住宅ローンの審査に限らず、金融機関がお金を貸す相手に対して、最も気にしていることは返済能力です。返済能力はすぐに高収入か低収入であるかがイメージされますが、実は現状の借入額と今までの返済履歴によりすべてが決まることはあまり知られていません。いくら収入が多くても、借入額が多ければ新たな借金にまで手が回らなくなりますよね。

また、過去に返済の遅れやトラブルがある場合には、基本的に融資はNGとなります。

勤務先に関する問題

一般的には大企業に比べて中小企業は審査が通りにくいと言われていますが、最も重要なことは勤務年数なのです。融資条件の中には同一勤務先に1年以上在籍することとなっている場合もありますが、実際には3年以上の勤務実績が審査の基準になっているようです。

収入は多いことに越したことはありませんが、その中身もまた大事になります。特にフルコミッションの営業職などは安定した収入であるとは言えないため、例え収入が多くても事前審査でNGになることも少なくありません（収入に波があるのよね…自営業も同じ感じ）。

審査基準や内容は表に出ることが少ないため、分かりにくい点もありますが、とにかく毎月返済していく金額をできるだけ低めに設定することが何より肝心になります。

金利を学ぶ

住宅ローンを組む際もっとも気になる質問について、ほとんどの人が「金利である」と答えています。住宅ローンの金利については色々なタイプがあり、住宅ローンを組む前にそれぞれを細かく比較してみることが必須条件になります。ここでは、タイプごとの比較を中心に細かくチェックしてみたいと思います。

住宅ローン金利のタイプは、大まかに3つに分類することができます。変動金利型はその名前の通り、半年ごとに金利が見直されます。

これに対し、固定金利選択型は、3年ないし5年、あるいは10年というように、予め決められた期間については金利の見直しが行われないタイプになります。但し固定期間の終了後については、新たに変動型にチェンジするか、そのまま固定型を継続するかを選ぶことができるようになっています。

全期間固定金利型は、返済期間中、当初に決めた金利や返済額を一切変更できないというタイプです。

さらに、住宅ローンの金利が何％になるかも2通りのパターンがあります。店頭金利は基準金利とも呼ばれ、銀行が発表しているおおもとの数値になりますが、実際には金利引き下げ幅が用意されていて店頭金利より引き下げた金利を表示します。

融資が決定した場合には、店頭金利から具体的な引き下げ額を差し引いた金利を適用することになり、全体的な返済額が決定されます。この金利のことを適用金利と呼んでいます。

どのタイプを選ぶかは飽くまでも申込者の判断になりますが、景気や経済の動向などを含め冷静な判断力が必要になります。

住宅ローンシミュレーションって何

住宅ローンでお金を借りるにあたりもっとも大切なことは、いくら返済すればローンが終わるのかであります。銀行から3000万円を借り入れ20年ローンを組んだ場合にいったいどれくらいの利息を支払うのかを、改めて計算してみると住宅ローンがいかに厳しいものであるかを再認識します。

このように初回から最終回までの元金と利息を計算することを住宅ローンシミュレーションと呼んでいます。

参考サイト：住宅ローンシミュレーション（住宅保証機構株式会社）
https://www.hownes.com/loan/sim/

住宅ローンの返済方式はいろいろある

ここでは多くの人に利用されている元利金等返済方式を詳しく見ていくことにします。元利金等返済方式とは毎月の返済額を一定にする極めて分かりやすいシステムで、住宅ローン返済ではもっともポピュラーなものです。

住宅ローンでは複利計算を取り入れていますが、複利計算は具体的にどのような仕組みになっているかを正確に知っている人はそう多くはないはずです。

例えば年利2.4％で4000万円を30年で返済する場合の1年間の利息は96万円になりますが、毎月の返済額には元金も含まれるため、返済した元金は借入金から差し引かなければなりません。

毎月の返済額を20万円とした場合、初回の支払いにおける利息は8万円になり、元金は12万円減ったことになるため、この時点での元金は3998万円となります。従って2回目の利息額は3998万円×2.4％÷12で79760円となります。なんとなくわかりました？

このように毎月の返済額を一定にすることで元金と利息額が変わっていく支払方法が複利計算による元利金等返済方式になります。

銀行ローンの特徴を知ろう

世の中にネットバンクと呼ばれる店舗の無い銀行が誕生して銀行のイメージが大きく変わりました（今やイオン銀行もセブン銀行もあるｗ）。では、住宅ローンを利用する際、長い歴史とキャリアを誇る大手都市銀行と、すべての手続きがインターネットの中で行われる新参者のネットバンクとでは、どのような違いがあるのでしょう。

ここではネット銀行の中でも住宅ローンのシステムがお客様本位であるという評判のソニー銀行と、大手都市銀行の中でも顧客満足度の高い三菱東京UFJ銀行の2つを比べてみたいと思います。

ソニー銀行のコンセプトは、お客様の負担を極力少なくするための各種サービスにあります。住宅ローンには数々の経費が掛かりますが、中でも保証会社に支払う保証料や、借主に万一のことがあった場合に代理弁済を行う団体信用生命保険料、さらに、金利が上昇すると見込まれる際の繰り上げ返済手数料について、ソニー銀行はすべて無料となっています。

一方、メガバンクの代表でもある三菱東京UFJ銀行の住宅ローンは、金融機関におけるお客様の利用額部門で、9年連続首位の座をキープしています。

三菱東京UFJ銀行では、あくまでもお客様に納得していただくことをモットーに、各店舗において無料のお客様住宅相談会を開いています。この相談会は銀行が休みである土日や、仕事が終わってからの夜間利用も可能となっています。

いずれにしても、住宅ローンを利用する際には、何よりも自分自身のライフスタイルに合った金融機関を選ぶことが大切になります。

ノンバンク系住宅ローンの特徴

ノンバンクにも住宅ローンがありますが、銀行とノンバンクではその業務内容がまったく異なります。銀行の主力商品は何といっても預金や為替ということになりますが、ノンバンクにはそれらの機能がありません。従ってノンバンクはあくまでも融資が主な業務となっています。

ノンバンクが扱う住宅ローンはいろいろありますが、もっともよく知られているものがフラット35とです。フラット35は住宅支援機構と各金融機関が提携して行う住宅ローンの一つです。

フラット35は、大手都市銀行から地方銀行、あるいは信用金庫まで、銀行の住宅ローンとして広く利用されていますが、ノンバンクの中でもフラット35を採用しているところは少なくありません。

アルヒは、SBIホールディングスの系列下にあるノンバンクですが、フラット35をメイン商品にしています。アルヒフラット35タイプは、全期間固定金利で借入期間は15年から35年となっています。

参考サイト：アルヒ
https://www.aruhi-corp.co.jp/

また、それぞれの借入期間に応じて実質金利が異なります。生命保険会社の代表格である日本生命の住宅ローンでもフラット35を利用することができます。その他ではトヨタグループの一企業であるトヨタファイナンスや、日立グループの一員である日立キャピタルなどでも様々なプランが用意されています。

一般的にノンバンクの住宅ローンの貸付利息は、銀行と比較してやや高めに設定されていますが、その分、融資の決定までの時間が短くなっている利点があります。先ずは自分や家族のライフプランに見合った住宅ローンを選ぶことを心がけてください。

賢くお金を借りる方法

住宅ローンを組む際に一番気になることは何といっても貸付金利ですが、住宅ローンの活用法という面で考えた場合、それ以外にも大事なことがたくさんあります。先ずは住宅ローンを組んだ当事者に、万一のことがあった場合の団体信用生命保険に対する考え方です。

団体信用生命保険の保険料は

銀行を始めとする貸付側の負担となるため、個人的に掛けている生命保険を見直す良いチャンスになります。死亡保険金を減額するなどの方法で毎月の保険料を節約することができれば、その分を毎月のローン返済に回すことができます。

住宅ローン控除

常に正しい認識を持つことが大切になります。住宅ローン控除は毎年少しずつ内容が変わりますが、基本的には住宅ローンの残額に応じて、所得税や住民税が減額されるんです。住宅ローンに対する給付制度を含め、申請の方法や期間などを細かくチェックすることが何より大事になります。

住宅ローンの返済期間

この期間をどれくらいに設定するかということもかなり重要な意味があります。当然のことですが住宅ローンの返済期間が短ければ金利の総額も少なくて済みますが、月々の支払いは多くなります。

住宅ローンは通常20年～30年という長期間に渡るものなので、少しでも無理があればたちまち生活に大きな影響を及ぼします。

賢い住宅ローンの返済方法としては、先ずは長めの返済期間を設定し、状況に応じて借換えや繰上げ返済などを組み合わせていくプランをお勧めします。いずれにしても無駄を省き無理をしないことが住宅ローン返済のコツになります。

住宅ローン借入に際しての注意点

住宅ローンを組む場合、特に注意を要するものは収入額と年齢、さらにどれくらいの年齢まで働くことができるのかとの目安です。先ずは住宅ローンを組むときの年齢と借入限度額の関係をチェックしてみましょう。契約時の年齢が高くなればなるほど借入期間が短くなり、借入限度額は低くなります。

これを言い換えれば、年齢が高くなるほど頭金の額が大きくなることになります。

借入限度額の算出方法は、年収×今後の就労予定年数×年収に対する居住費の割合（約３０％）となります。一般的に居住費の割合は年収の3分の1が理想的だと言われています。

例えば、35歳の男性で年収500万の人が60歳まで働けるとした場合の算出式は、500万円×25年×0.3となり、具体的な借入限度額は3750万円となります。しかし、これはあくまでも目安ということになります。

子供が生まれれば教育費が掛かります。車の購入にはマイカーローンが必要になります、もちろん医療費や突然の出費にも備えが必要になります。

住宅ローンを組む前には

必ず自分自身のライフプランを綿密に検討する必要がありますが、将来におけるリスク対応を考えることが苦手だという人が圧倒的に多いことも事実です。

その結果、実際に予期しないことが起こった場合にはパニック状態に陥ります。そのようなことを防ぐためには毎月の返済額や返済期間に余裕を持たせることが何より重要になります。

この物件を手に入れるためにはいくら借りなければならないのかではなく、これだけのお金で購入できる物件を探すということが大事になります。

住宅ローン控除ってどんな制度

新築住宅、中古住宅の購入、増築などで民間の金融機関や住宅支援機構、または勤務先などから借入がある場合に、居住後5年から15年について、住宅ローンの残高に応じて所得税の控除を受けることができます。但し、これらの控除には多くの条件や規定があるため、ここではその主なものについて簡単にご紹介したいと思います。

先ず、新築住宅では建物の取得の日から6ヶ月以内に居住することと、控除の対象となる年の12月31日まで継続して居住することが必要になります。また、住宅の床面積が50㎡以下であることや、その2分の1以上が自らの居住用となっていること、及び10年以上の住宅ローンが設定されていることなどが必須条件になっています。

一方、中古住宅では

新築住宅の要件に加えて居住する建物がすでに使用済みであること、さらに中古マンションの場合は耐火建築物であるか否かによって建築年数の規定があることの外、生計を一にする親族等から取得したものでないことなどが条件になっています。

増築の場合は飽くまでも建築基準法で定められた大規模のものであることが追加されています。

住宅ローンの控除率については、入居日によって異なりますが、平成26年から平成31年6月31日までに入居が完了したものについては、住宅ローン残額が4000万円以下の場合、1年目から10年目まで残額の1パーセントが税額控除となります。なお、不明な点は住宅支援機構のホームページで確認してみてください。

参考サイト：住宅ローン控除制度（平成28年10月現在）
http://www.jhf.go.jp/customer/hensai/syokai_yoken.html

すまい給付金ってどんな制度

すまい給付金とは自分自身が居住するための住宅を取得した場合に、国から支払われる給付金のことを言います。ここではこの制度の利用に関してその条件や注意点などを詳しくご紹介したいと思います。先ず給付金を受け取るための基本的な条件を見てみましょう。

すまい給付金の対象となる物件は、新築だけでなく中古住宅も含まれ、平成31年6月までに入居が完了したものに対して支払われます。入居後すぐに申請することができますが、物件の引き渡しから1年3か月が経過すると、その資格を失うことになるので注意が必要です。

また、すまい給金を申請できる人は登記上物件の持ち分を保有している人に限られます。

さらに、耐震性や建物自体の品質の確認が必要になっているため、指定の検査を受けなければなりません。給付額については、建物を取得した時点での消費税率、及び都民税や県民税などの住民税における所得割が基本となります。

従って、申請時には必ず個人住民税の課税証明書が必要になります。具体的には消費税が8パーセントの場合で、収入金額が426万円以下、さらに個人住民税の所得割額が68900円以下という条件での給付基礎額は30万円となっています。

同様に収入と住民税の所得割に準じて20万円、10万円という3段階に分かれています。実際にはこの基礎額にそれぞれの持ち分割合を乗じたものが各個人の受取額になっています。もう一つ、すまい給金は税額控除とは異なりますので確定申告とは別扱いになることを覚えておいてください。